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花都房地产业发展态势1
六盘水市房地产业发展历程
霍仲英朱 江
〔内容摘要〕 房地产业作为国民经济的重要产业组织形式，在实现自身发展的同时，也为国民经济的总体发展作出了应有的贡献。本文旨在通过对我市建市以来房地产业发展历程进行分析，为社会了解我市房地产业发展实际和积极为我市房地产业建言献策提供可借鉴之处。
〔关 键 词〕 房地产 发展 回顾
〔作者简介〕 霍仲英 六盘水电视台朱江 六盘水市房产管理局
六盘水市的房地产业是与经济、政治和文化体制发展历程相适应的重要产业组织形式，经历了由计划经济的实物分房向市场经济货币化分房转变的过程。近年来，随着经济的发展和人民收入水平的不断提高，住房需求日益的增强，房地产业作为满足群众住房需求的新兴产业，已逐步发展成为国民经济的重要支柱产业和主导产业，为促进全市经济又好又快发展作出了应有贡献。
一、循序渐进的住房分配货币化改革制度
以不同时期的发展特征为标准，我市住房分配制度改革工作共经历了三个阶段，即1978年至1992年的实物分配阶段、1992年10月至1999年6月的有偿分配阶段和1999年7月以来的货币分配阶段。三个阶段分别体现了不同时期经济体制改革和发展特征，相互促进、相互依存、相互统一，共同致力于住房改革工作的深入开展。具体如下：
(一)与计划经济体制相适应的实物分房阶段。（1978年-1992年9月）。我市建立于1978年，建市之初，住房建设工作发展较为缓慢，城镇居民人均住房面积仅为平方米，住房分配制度实行的是与计划经济体制相适应的实物分房制度，全部房屋由国家（单位）统建、统分，充分体现了我国计划经济时期的住房分配特征。
（二）符合转型期特征经济体制特征的有偿分房阶段（1992年10月-1999年6月）。1992年，根据《贵州省城镇住房制度改革实施方案》及相关配套法规要求，我市成立了六盘水市住房制度改革领导小组办公室，并于当年10月1日全面启动住房制度改革工作。针对我市经济落后、职工收入偏低、购买力不足、承受能力低、人均住房面积较少、住房环境相对较差、成套率低等实际，先后制定出台了《六盘水市城镇住房制度改革实施方案》、《六盘水市公有住房分配管理实施办法》、《六盘水市解决居住困难户住房实施办法》、《六盘水市公有住房分配管理实施办法》等16项相关配套管理制度和管理办法。并通过提高租金、稳步出售公有住房部分产权、全面推行住房公积金制度、按成本价补交房款出售住房全产权、鼓励职工集资、合作建房、房地产开发等多种方式，积极向符合的行政和企事业单位职工出售住房。工作开展以来，累计出售住房套，面积万平方米，为货币化分房工作的顺利开展起到了很好的铺垫作用。
（三）市场经济发展体制下的货币化分房阶段（1999年7月以来）。一是于1999年6月30日停止了我市住房实物分配工作，本着按劳分配及效率优先、兼顾公平的原则，严格按照资产职工分头算帐，过去将来两相衔接，存量按工龄补偿，增量分步理入工资，租售价格统筹调整，多种支付并存过渡的总体要求，于7月1日在全市全面实行推行住房分配货币化模式，对各单位所收取的住房款项和住房租金由产权单位统一存入建行房地产信贷部专户，实行专款专用。截至目前，共兑现离休干部住房存量补贴103万元，已基本完成市直离休干部存量补贴的兑现工作，正积极着手启动兑现市直单位剩余人员存量补贴工作。二是为进一步推进住房分配货币化改革工作，鼓励已购公有住房上市交易，积极活跃住房二级市场，于2004年对已出售的房改住房全面推行市场准入制度。至2007年底，全市共办理房改房上市准入证6150户，收取土地收益金3100万元。
二、持续健康发展的房地产市场
2000年以前，我市商品房开发投资力度相对较小，全市房开企业仅有20余家，每年商品房开发面积不足5万平方米。2000年以来，随着经济社会的快速发展，房地产业也蓬勃发展，尽管受消费者预期心理、房地产经营企业投机心理、物价上涨、经济过热等诸多因素的影响，一度出现不同程度的投资下降、需求不
足、房价攀升等现象，但随着国家房地产宏观调控政策作用的逐步显现，房地产市场日益趋于规范和平稳，开发力度总体上仍不断加大，供求关系基本平衡，物业服务业务进一步拓展，城市房屋拆迁规范化管理工作不断深入，总体上正呈现出持续健康发展的良好势头。
（一）房地产开发投资力度不断加大
一是房地产开发企业不断壮大。至2007年底，全市共有房地产开发企业总数迅速发展到134家，物管企业55家、房屋中介企业12家。
二是房地产开发投资总额总体呈增长态势。2000-2007年，全市房地产开发投资总额亿元，其中：2000年为亿元，2001年为亿元，2002年为亿元，2003年为亿元，2004年为亿元（呈下降趋势），2005年为亿元，2006年为亿元，2007年为亿。除2004年外，各年均呈不同程度的增长态势，至2007年达到历年最高水平，占全市固投130亿的12%，在国民经济中占重要地位。
（二）商品房供求关系基本平衡
一是商品房施工面积总体呈增长趋势。2000-2007年，全市施工商品房总面积万平方米，其中：2000年为万平方米，2001年为万平方米，2002年为万平方米，2003年为万平方米，2004年为万平方米，2005年为万平方米，2006年为万平方米，2007年为万平方米。2000年至2003年持续增长，2005年至2006年呈下降趋势，至2007年迅速回升达历史最高水平。
二是商品房竣工面积总体呈增加态势。2000-2007年全市工竣工商品房总面积万平方米。其中：2000年为万平方米，2001年为万平方米，2002年为万平方米，2003年为万平方米，2004年为万平方米，2005年为万平方米，2006年为万平方米，2007年为万平方米。2000至2003年持续增加，并于2003年达到历史最高水平后于2004年开始回落，而2007年则又迅速回升至近3年最高水平。
三是商品房销（预）售势态良好。2000-2007年，全市共销（预）售商品房总面积万平方米，实现商品房销售总金额亿元。其中：2000年为万平方米，亿元；2001年为万平方米，亿元；2002年为万平方米，亿元；2003年为万平方米，亿元；2004年为万平方米，亿元；2005年为万平方米，亿元；2006年为万平方米，亿元；2007年为万平方米，亿元。2000年至2003年，我市商品房销（预）售总面积和总金额均呈不断增长态势，2004年至2005年出现不同程度下降趋势，以后两年持续增长，至2007年两项指标均达到历年最高年水平。
（三）房产权属登记规范化管理工作成绩明显。我市房屋权属管理工作起步于1987年，经过多年的努力，各项工作日趋规范，成绩逐步显现，得到了上级部门好评和社会各界的充分认可。至2007年底全市管理的产权产籍档案已达 卷，档案管理水平达科技事业档案管理国家二级标准。
（四）物业服务管理业务逐步拓展。我市物业服务工作起步较晚，经历了从起步到发展，再到逐步规范的过程。截至目前，全市物业服务企业共有55家，接管物业总面积已达500余万平方米，累计归集住宅共用部位设备设施维修基金2037万余元，共举办物业管理工作经验交流现场会三届。
（五）城市房屋拆迁规范化管理工作不断深入。我市城市房屋拆迁规范化管理工作于2001年全面启动以来已逐渐步入规范化轨道。几年来，共制定和出台了各项地方性文件、法规和管理制度30余；共核发《房屋拆迁许可证》102份，批准拆迁房屋建筑面积30万平方米，拆迁安置2000余户，涉及拆迁补偿资金近3亿元；共组织当事人调解40次，下达行政裁决12份，申请法院强制拆迁1宗；共解决长达2-8年的拆迁遗留案件20宗，接待信访咨询150余件次。
三、住房保障制度建设工作注重保障和改善民生
（一）各级各部门高度重视。住房保障制度建设工作是党和政府注重改善民生的重要举措，是我党立党为公，执政为民执政理念的根本体现。同时，也是我国房地产业发展过程中的必由之路，是缓解住房市场化过程所带来房地产市场内部供求矛盾、结构矛盾的重要手段。经济适用住房和廉租住房建设工作被写入了
政府工作报告，纳入2008年市委、市政府“十件实事”，成立了由市人民政府分管领导任组长的领导小组，将工作完成情况纳入了市人民政府对各县、特区、区政府的目标考核范畴，为工作的顺利开展提供了有力的纪律和组织保证。
（二）经济适用住房建设工作正常开展。我市经济适用住房建设工作主要是通过国有大企业和机关、事业单位利用自有土地组织修建的职工集资建房为主的方式进行建设。几年来，全市共完成安居工程开发建设投资亿元，面积万平方米、5898套；共有98家单位通过合作建房的方式建设合作建房51万平方米、4204套。
（三）廉租住房制度建设工作逐步深入。我市廉租住房建设工作启动于2004年4月，工作开展之初，主要是采取以发放租赁补贴为主，实物配租为辅的方式，对享受城镇居民最低生活保障且人均住房建筑面积不足6平方米的住房困难家庭（也称“双困户”）发放廉租住房补贴，以解决其住房困难问题。2007年，根据国务院和贵州省关于解决城市最低收入家庭住房困难相关精神，制定出台了我市城镇最低收入家庭廉租住房租赁补贴实施方案和廉租住房保障规划（2007—2011年），明确提出了至2008年底前，对人均住房建筑面积不足8平方米的城市低保家庭做好应保尽保；至“十一五”末，廉租住房保障制度由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入家庭住房困难户的工作目标。截至2007年底，全市累计向符合条件的1663户发放廉租补贴万元，实物配租家庭686户，享受租金核减家庭376户，共引导大企业建设廉租住房万平方米，争取到中央廉租住房保障专项资金812万元，有力促进了工作深入开展。
我市房地产业今后要严格按照科学发展观的要求，更加注重保障和改善民生，以人为本，进一步完善相关管理制度和措施，突出住房保障制度建设工作重要性，深入推进住房制度改革工作，从开发投资总额、供给结构、资源配置等方面加大房地产业宏观调控政策落实力度，加强对房地产行业管理人员和从业人员的教育和培训工作，不断提高房地产行业管理人员依法行政的综合能力和素质，加强对房地产市场的指导和监管，严厉打击房地产经营过程中的面积缩水、虚假广告、屯积房源、恶意欺骗、违规拆迁等各类违法违规行为，有效维护购房者合法权益，引导房地产经营企业走规模化、集团化的强强联合的发展道路，不断提高房地产经营企业经营管理手段，增强抗风险能力，进一步促进我市房地产业持续健康发展。
花都房地产业发展态势2
一、基本情况
（一）在停止住房实物分配、推进住房分配货币化方面采取的措施及取得的成效
为进一步推进住房分配货币化，加快住房补贴发放工作，２００１年底省政府出台了《福建省人民政府关于加快住房补贴发放工作的通知》。２００２年贯彻落实《通知》精神取得了成效：预计到２００２年底，全省可向１０万多个职工发放住房补贴９．５亿元。其中有４００多个企业实施了住房补贴，向１万多个职工发放补贴１．５亿元。目前，三明市区已基本完成住房补贴工作，漳州市区行政事业单位已完成住房补贴工作８５％，省直行政事业单位住房补贴工作约完成６０％。主要采取以下措施：
１、建立稳定的住房补贴资金来源渠道，主要立足财政、单位原有住房建设资金的转化，要求财政状况较好的市县，应在每年预算中安排一定的资金用于住房补贴。
２、对公有住房出售收入进行清理，回收被挤占挪用的售房款和单位建房及开发项目贷款，落实可用于发放住房补贴的资金。
３、加快发放购房职工的住房补贴步伐，提高职工购房能力。要求应该发放住房补贴而未实施的市县应全面启动。
４、简化住房补贴发放程序，缩短审批时间，从提出申请到兑现住房补贴不超过３０日。
（二）住房公积金管理机构撤并及健全监督体系的落实情况
住房公积金管理机构撤并情况：
全省设区城市均已基本完成了住房公积金管理机构调整工作的冻结、清理、审计三个环节工作，除福州市外，八个设区市已组建了住房公积金管理委员会。住房公积金管理机构调整工作实施方案经审批。福州市住房公积金管委会名单，待市政府审批，实施方案也已报省政府。漳州市和宁德市已设立了“住房公积金管理中心”。厦门、漳州、泉州、宁德等城市已推荐了住房公积金管理中心负责人。
健全住房公积金监督体系方面落实情况：
１、今年五月，省委编办批准在省建设厅房管处加挂省住房公积金监管处的牌子，同时增加二名处级领导职数。
２、省建设厅出台了《关于规范发展个人住房公积金贷款工作的通知》。同时正草拟住房公积金行政监管办法。
３、与省建行合作，开发全省统一的住房公积金业务处理信息系统，目前已完成软件编码。下一步将继续做好测试和推广使用工作，将于明年上半年投入使用。
４、按照建设部统一部署，已着手建立全省住房公积金监管信息系统建设，目前已制定了工作方案，拟于明年下半年全面实现全省住房公积金监管系统联网。
（三）廉租房建设方面
我省实施廉租房建设主要集中在福州、厦门两市，其他城市仅是以腾退旧公房解决部分住房特困户。
２００２年，福州市已投资２５００万元，建造了４４４套１６０００平方米廉租房。目前已安排入住２０２户，福州市计划明年再投资２２５０万元，再建４００套１５０００平方米廉租房，前期工作已基本就绪。为避免贫民集聚带来社会问题的弊端，现已采取相对分散建造的办法，今后还将房改中腾退出来的、剩余的、符合廉租房的条件住宅，也纳廉租房房源的范畴。对廉租房建设资金问题。一是公共财政预算划拨一部分；二是土地拍卖收益抽出一部分；三是直管公房拆迁出让产权回收补偿金中划出一部分。
厦门市１９９５年至１９９９年，市委、市政府把解决最低收入家庭的住房困难问题做为为民办实事的十大项目之一，每年都拿出一二百套“双困房”予以解决。２００２年根据《厦门市城镇廉租住房管理规定》，制定了《厦门市廉租住房租金标准》和《厦门市廉租住房分配办法的补充规定》。同时出台《厦门市旧公有住房与政府新购建住房置换办法》，２０００年由市财政出资２５００万元购买２５０套住房，作为廉租住房。并且成功置换１２１套旧公有住房做为廉租住房房源建筑面积９９５６．０１平方米，共支付购房款１６４２．７５万元。
（四）、房地产市场运行情况以及已采取的宏观调控措施
今年１－１０月，全省房地产开发完成投资１８０亿元，比上年同期增长１９．８％，增幅比１－９月增加４．９个百分点，占全社会城镇固定资产投资２７．５％；商品房屋施工面积３５８８万平方米，比上年同期增长５．６％；新开工商品房屋１０９８万平方米，比上年同期增长１１．２％；竣工商品房屋５８８万平方米，比上年同期增长１８．７％。销售商品房４９４万平方米，比上年同期增长２１％，其中商品住宅销售４１７万平方米，比上年同期增长１８．８％。全省空置一年以上的商品房面积为２６８万平方米，比上年底减少１４万平方米。全省房屋买卖成交面积１４０３万平方米，买卖金额２２７亿元，同比分别增长１６．９６％、２０．１％；
预计全年全省房地产开发投资完成２３５亿元，与上年同比增长１５．８％。今年我省房地产市场运行主要特征：
１、房地产开发投资增幅继续上升，与商品房屋销售面积增幅比例协调。１－１０月全省完成房地产开发投资同比增长１９．８％，商品房屋销售面积同比增长２１％，两者比例相近，表明商品房供求关系基本平衡。
２、商品房新开工面积继续回升。１－１０月新开工面积增幅为１１．２％，在１－９月上升１．５个百分点，表明开发商受商品房销售面积不断增长的影响，对市场前景仍然看好，新开工项目不断增加。３、商品房销售市场保持活跃态势。１－１０月房地产开发销售商品房４９４万平方米，比上年同期增长２１％，其中商品住宅销售４１７万平方米，比上年同期增长１８．８％。商品住宅销售面积中，个人购买比重占９３．６％。
从总体上看，今年我省房地产市场全年将呈平稳健康发展的态势。进入下半年，全省房地产开发投资和新开工面积增长加速，扭转了上半年因部分城市增长下降造成的增速减缓趋势。房地产市场供求总量基本平衡，供应结构基本合理，房屋交易平稳增长，存量住宅交易较为活跃。我省房地产市场总体保持平稳发展的主要原因：一是去年省政府出台的一系列加快房地产市场发展的政策效应已开始显现；二是今年开展整顿和规范房地产市场秩序后，房地产开发经营行为进一步规范，房地产市场秩序已有明显好转，促进了开发投资和消费；三是随着城镇化进程加快，城镇人口大量增加，商品房的需求量扩大，带动了投资增长；四是居民住房观念的逐步转变，以及住房公积金个人贷款和银行按揭贷款业务大量开展和额度的提高，增强了居民购房的支付能力；五是住宅小区环境和品位的不断完善提高，吸引居民住房消费。
房地产市场宏观调控措施：一是转发建设部等六部委《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房［２００２］２１７号），并结合我省实际提出补充意见，要求各地加强房地产信息系统建设，建立房地产市场预警预报体系，引导企业理性经营，避免市场大幅波动；发挥城市规划的调控作用，对商业用房、写字楼供大于求的城市或局部地段，限制新建该类项目；合理制定经营性房地产用地供应计划，逐步实现按计划供地；认真抓好经济适用房建设，确保各项优惠政策落实到位；加快住房补贴发放进度。二是不定期公布房地产市场运行情况分析。适时向社会公布房地产市场运行状况分析报告，使开发商了解房地产市场动态，更有针对性实施开发。
搞活房地产市场的主要措施及取得的成效
去年十月，福建省政府为进一步激活房地产市场，刺激住房消费，拉动经济增长，连续出台了《福建省人民政府关于加快发展住房二级市场的通知》、《福建省人民政府关于加快住房补贴发放工作的通知》、《福建省人民政府关于加快经济适用住房和廉租住房建设的通知》以及《福建省人民政府办公厅关于加强城镇房屋租赁管理工作的通知》等四个文件。这四个文件分别提出全面开放住房二级市场，调整住房二级市场交易收益分配政策，让利于民，简化房改房上市条件，加大住房公积金个人贷款力度；明确要求建立稳定的住房补贴资金来源渠道，简化住房补贴发放程序，加快发放职工住房补贴；进一步强调经济适用住房建设的重要性，要求各级政府和有关部门严格执行《福建省人民政府关于印发〈福建省经济适用住房建设管理暂行规定〉的通知》（闽政［１９９８］３８号），把土地行政划拨、税费减免、成本及利润控制等优惠政策落实到位，扩大经济适用住房实施范围，制定经济适用住房销售管理办法和廉租住房建设分配管理办法；健全房屋租赁管理体制，房地产行政主管部门主管房屋租赁管理工作，公安、工商、税务、计生等部门积极配合，完善房屋租赁合同登记备案和《房屋租赁证》制度，建立商品房屋租赁指导租金制度。今年六月以来，又颁布了《关于加快发展住房二级市场的补充通知》和《关于机关事业单位剩余公有住房的处理意见》，对进一步盘活存量住房，筹集住房补贴资金和廉租住房房源，以及房改房上市收益分配、高级住宅范围界定、购房契税征收税率等作出相应规定。
省政府这一系列文件出台后，在社会上引起很大的反响。各地采取有效措施加快住房二级市场发展，福州等地举办了房地产展销会和二手房促销会，房地产二级市场的消费不断升温，消费额持续扩大，住房补贴工作进度加快。通过一年来对省政府文件的宣传与贯彻实施，省政府文件对促进居民住房消费，活跃我省房地产市场的作用已经初步显现出来，１－１０月全省住房二级市场交易面积４６９万平方米，交易金额４６．７亿元，同比分别增长５５．３％、９８．４％。其中，房改房上市交易活跃，成交面积８３．７万平方米，成交金额７．７６亿元，同比分别增长１５０．４％和１２５．６％。房地产市场成为市民关注的一个热点，房地产二级市场开始成为经济发展的一个新的增长点。
（五）房地产市场整规情况
建设部等国家七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》下发后，省政府对整顿和规范房地产市场秩序高度重视，进行了全面部署。省委常委、常务副省长黄小晶主持召开省政府专题会议，专题研究部署整顿和规范房地产市场秩序工作，继全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议后，我省紧接着召开全省电视电话会议，部署全省整顿和规范房地产市场秩序工作。国家七部委《通知》下发后，我省充分利用电视、电台、报刊等新闻媒体，对整顿和规范房地产市场秩序工作进行了广泛的宣传发动。各地也都积极利用当地报刊、电视台等媒体扩大宣传，对外公布了举报电话、投诉信箱，同时开展了形式多样的宣传活动，形成了舆论氛围。
为确保整顿和规范工作顺利进行，成立整顿和规范房地产市场秩序联席会议。负责全省整顿和规范房地产市场秩序工作的监督、指导和协调。各市、县也相继成立了整顿和规范房地产市场秩序领导小组，各地方政府都制定出台了本地区的整顿和规范房地产市场秩序的实施方案，对整规的重点、工作目标、工作方法及步骤进行了明确的部署和安排。
从６月份开始，整顿和规范工作分三个阶段进行，即企业自查、设区市抽查和全省执法检查。在整个工作中采取了以块为主、条块结合、齐抓共管的做法，将各项任务落实到有关部门和各级地方政府，确保整顿和规范房地产市场秩序工作的扎实展开。
１、省直各相关部门根据整顿和规范房地产市场秩序的工作要求，共编印了整顿和规范工作简报１５期，及时进行上传下达，共接收、受理群众举报投诉案件７５件，办结８件，批转到各市６７件，并进行了有效督办。省建设厅从八月份开始举办培训班，对房地产开发企业负责人分期进行培训，目前已办培训班９期，培训人员近３０００人，在建设信息网上公布了企业信用档案，接受群众监督；
２、扎实开展自查、抽查和整改工作。全省开展自查自纠的房地产开发企业、物业管理企业以及中介评估机构共计２２７０家，企业的自查率均达到１００％，南平、三明、漳州还组织了对各县、市的指导和督查，开展了抽查工作，抽查面都比较广，全省共抽查了４６６家房地产开发企业、物业管理企业和评估机构，各地抽查率均在２０％以上，抽查的质量和效果比较好。莆田市结合中央电视台焦点访谈曝光事件，举一反三，对全市房地产开发项目进行地毯式抽查；龙岩市各县（市、区）抽查面达１００％，中心城市抽查面达３７％；福清市对辖区内的５０家房地产企业抽查了４８家。对抽查中发现的违法违规行为，各地共发出责令整改通知书３１４份，已完成整改２０１份；对各类群众举报投诉案件，各地共办结２１３件。其中，福州、莆田、宁德市共计查处违法违规案件１１４起、罚款１５９．５万元，收回拖欠的土地出让金６２７２万元；龙岩对违规企业和项目立案６起，发出处罚通知书６件，降级１家；南平市检查中发现了２６起违法违规行为，均进行了有效查处。
３、开展了整顿和规范房地产市场秩序执法大检查。省政府办公厅发出《关于开展全省城乡规划、风景名胜区规划执行情况检查及整顿和规范房地产市场秩序执法检查的通知》，组成了四个联合检查组分赴全省各市、县开展执法检查。共抽查了３９家房地产开发企业和４１个开发项目、２７家物业管理企业、２５家房地产中介评估机构。责令有关房地产企业限期整改，并要求当地督办，并要求当地相关职能部门根据相应法律、法规进行核实取证和依法处罚，共计发出了４８份责令整改通知书和督促整改通知书。检查期间，共收到群众举报电话和投诉计２３５起，接待了部分上访群众。
通过这次整顿和规范房地产市场秩序工作，我省的房地产开发经营行为逐步规范，房地产市场秩序不规范的局面得到有效的遏制和扭转，取得了阶段性成效。主要有以下几方面：一是开发单位依法办事的意识不断提高，房地产开发行为日趋规范，房地产开发环境得到明显改善。与前几年相比，开发建设单位在开发经营过程中，依法经营的意识增强了，大部分房地产开发企业都能严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续，检查中发现房地产开发过程中不按基建程序办理有关手续、严重违反规定开发建设的行为大大减少。二是房地产开发项目存在的违法违规行为得到及时纠正和有效整改。房地产开发企业在自查自纠阶段发现项目建设违反程序的，基本上都能及时自行纠正，补办了有关手续。全省各地自查抽查中发现的违法违规行为，已完成整改２０１份；各类群众举报投诉案件，已办结２１３件。对部分违法行为需进行处罚的，均已责成所在设区市整规办依法处罚。三是房地产市场的规范化管理进一步加强。各级主管部门在房地产开发项目审批、土地使用权招投标、建设工程招投标、商品房预售许可发放等方面都实施了制度化管理，各级政府部门在审批过程都实行规范操作，简化了办事程序，办事效率明显提高。同时通过检查发现行业管理中的薄弱环节，各地也积极做好建章立制工作，进一步规范房地产市场秩序。如莆田市制订《关于进一步规范我市房地产市场行为的通知》，厦门市土房局出台了《厦门市商品房销售市场规范》，三明市出台了《关于在房地产开发经营中禁止违规销售架空层的通知》和《关于加强商品房合同备案管理的通知》等。
（六）物业管理基本情况
１、加快立法步伐。正在抓紧进行《福建省物业管理条例》草案的起草、论证工作，拟于近期报省政府。与省财政厅联合起草了《福建省物业管理维修基金（商品房部分）管理办法》。
２、进一步推动住宅小区物业管理的发展，扩大物业管理的覆盖面。目前我省新建住宅小区和高层建筑基本实行物业管理；已建成的住宅小区和单位、企业自建自管房逐步推行物业管理，覆盖面将近达到６０％。物业管理水平有了进一步提高，有１２个小区被建设部或者说建设厅评为“物业管理优秀（示范）住宅小区（大厦）”。经考评有９个物业管理项目列入“省级城市物业管理示范项目”。
（七）有关法规的落实情况
国务院《城市房屋拆迁管理条例》出台后，为了做好实施衔接工作，省政府办公厅发出《关于贯彻实施国务院〈城市房屋拆迁管理条例〉有关问题的通知》，省政府颁发《福建省城市房屋拆迁货币补偿暂行办法》和关于城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费标准有关问题的通知。省人大也于９月２９日颁布《福建省城市房屋拆迁管理条例》、省建设厅也已制定颁
花都房地产业发展态势3
--谈陆城住宅市场的发展自20世纪90年代以来，随着我国住房分配制度由福利性分房向货币化、商品化转变以来，我国的房地产业取得了飞速发展，宜都市房地产业发展调查报告。房地产业作为新兴的产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。我市也不例外，一方面以住宅建设为主的房地产业，拉动经济增长，扩大就业方面起到了重要作用；另一方面房地产业的快速发展，也得益于国民经济的持续快速的增长，居民收入的提高及域镇化进程的加快。房地产业作为一个与老百姓关联度较高的产业，越来越引起政府、百姓方方面面的关注，我们了解房地产业的发展现状，房地产业在我市县域经济发展中作用，是为了更好地服务于房地产业，从而使其更健康的发展。
一、房地产业发展的现状房地产业作为国民经济主要组成部分，它既是国民经济基础产业和先导产业，它还是支柱产业。它能在一定程度上影响和带动商业、建材、轻工、机电、林业等行业；也能对金融业产生巨大影响，还能带动和影响与房地产业直接相关的建筑、房产中介(评估、测绘、装饰)，物业服务等行业，而从我市近二十年的发展来看，房地产开发本身的发展及带动作用是明显的。(一)房地产开发企业的基本情况(表一)开发企业企业名称开发项目名称宜昌市宏基置业有限公司名都系列及陆逊嘉苑宜都瑞升房地产开发有限公司官桥丽苑宜都三元房地产开发有限公司清江润园宜都华泰房地产开发有限公司绿洲新城湖北嘉置业有限公司锦绣江南湖北大地基置业有限公司雅斯国际广场,都市经典宜都市荣祥实业开发有限公司荣祥茗苑湖北九洲方园开发有限公司宜都国际商贸城宜都现代商贸物流有限公司清江商城宜都丰岛置业有限公司城河花园宜都鑫正置业有限公司同时，宜都现有房地产评估企业1户，房地产测绘企业1户，拆迁公司4户，物业服务公司18户等70余户企业。(二)住房开发的基本状况。宜都市已建成楼盘(小区)一览揽表(表二)楼盘(小区)名称住房套数园林安居·丹桂园196套商品房紫薇苑金源小区清河苑官桥苑园林安居·玉兰苑园林安居·杏林园福泽苑商品房(市纺织机械厂)清沁花园新世纪花园名都花园·系列商品房(高层、多层)佳宁苑商品房(原轻工局)力车厂小区商品房(多层)阳光小区还建房(楼子河村)清江公园还建房(清江公园拆迁)水泵厂小区廉租房宜华一级路小区还建房(宜华路刘家咀)财政印刷厂小区房产公司仓库小区东正街小区宜红路小区城乡路小区宜都市在建、待建楼盘(小区)一览表(表三)名都华庭商品房(高层)名都·陆逊嘉苑商品房(高层、多层)原招待所锦锈江南商品房(原市家具厂-荣祥市场)都市金典商品房(原鑫圣陶瓷厂)商品房(原城河电影院)广场馨苑商品房(原陆城织布厂)150+84(套)解放公寓陆城街办安置房与解放公寓隔排洪沟商铺和住宅雅斯国际广场住宅m2商业、办公、住房(原进修学院)文峰中心市场改造廉租房项目(原电线厂-文丰市场)(三)住宅购买方呈现的几个特点：一是乡镇干部、教师在城区购买呈现相对旺盛的一面，且大多数刚性需求。这是因为乡镇教师、干部的工资相对稳定，但乡镇的生活并不能满足他们的消费需求，同时自身事业上的发展，子女教育与及医疗、交通的问题，显然，陆城城区更符合这一购房群体的理想。二是在外打工的农村人员开始在城区购房，且逐步成为最具购买力的一族。父辈的想法是在外出打工后回到农村盖房，70后，80后的乃至90后的新一代的打工仔已经不能截然区分为城市青年还是农村青年，唯一的只是一个户口本，他们几乎没有种过田，在续完初中、高中、乃至大学后，在城市谋生，也已习惯城市的街景、夜景、生活习惯，反而不习惯农村没有路灯的夜生洲，在大城市买房又不现实，就更现实地接受了既不脱离原有的亲朋关系，又有一定熟悉度的县城生活。三是原有城市居民、公务员、城镇居民的投资性购房、改善性购房。这一群体在陆城大多有相对稳定的居所，一方面为改善自己住房质量，环境，另一方面是为了纯投资性购房。我们以一个一百二十人的单位为例：(表四)购房特征刚性购房改善性购房投资性购房12人备注：【一】在120人中有16人为本单位双职工，本表只统计一人。【二】在其他栏中，有23人属已建有私房，28人属已购有改革公房。(四)我市目前，住宅市场发展呈现的趋势。一是房地产开发企业住宅市场开发速度明显加快。这几年中，宜都市除了宏基置业开发了名都花园后，其他房地产开发商先后进军我市开发房地项目，既有目标单一开发住宅的，也有开发商住混合小区的；同时政府也加大了对廉租房建设的力度。二是新住宅小区呈现空置，老城区呈现虚化的情况。随有着城市住宅小区配套设施的逐步完善，物业服务水平的逐步提高，城区核心功能西进，名都花园等小区的业主逐步入住，使城区的人口布局在向西南方向发展。但同时也应看到，在陆城的老城区，如栅子口，南门等地已逐步成为老年人居住之地。三是房价上涨幅度明显。宜都市近几年住房平均成交价格表(表五)楼盘名2003-2006年2007年名都花园800-1400元/m元/m-2900元%m2备注：名都花园在2009年高层、小高层房屋价格是一层即加50元/平方米，2010年上一层加20元/平方米，调查报告《宜都市房地产业发展调查报告》。宜都市人口、户数及居民年均收入表(表六)总户数总人口同期居民年人均可收入同期年人均可消费支出备注：本表数据来源于2005-2009年宜都市国民经济和社会发展统计公报摘编。房价上涨幅度明显体现在，一是从表
五、表六的数据可以明显看到房价的增长幅度明显快于同期居民年人均可支配收入的增长幅度；二是从2005年到2009年宜都市总人口、总户数的增加并不明显，而2009年陆城实有居民户、人，这里也可能有一个我国户口管理的问题，但是人口的增幅并不大。
二、房地产对我市经济提升发展的推动作用房地产是我国的国民经济支柱产业之一，房地产税收在我国财政收入中的比重越来越大，但是具体到对我市县域经济发展来说，它的作用主要体现在以下几个方面：一是住宅市场的发展不断地快速扩大了城市骨架，从2003年以来，名都花园、锦秀江南、清江润园、宜化绿洲等小区的建设完善了城市功能，改善了市民住房需求。二是房地产市场的快速发展，极大的提高了闲置土地的利用率。在我市的房地产开发中，加速了老城区的改造，加快了城市功能的利用和合理布局，充分提升了闲置土地的利用率，运用招、拍、挂、捆绑等多种形式。对原市纺织机械厂、原城河电影院、原陆城织布厂等住宅小区的建设极大的完善城市功能的合理布局；同时政府运用经济、行政、法律手段使原教师进修学院与鑫圣陶瓷厂地块集中捆绑拍卖开发，即较好解决了鑫圣陶瓷搬迁的土地利用问题，又不会使该地块被低估利用，同时也使开发商在陆城黄金地段有能力和条件开发“一个”地标性的雅斯国际广场，是城市的形象得到了一个大幅度提升。三是房地产业的快速发展为相关行业的快速发展创造了市场空间，推动了相关行业的发展，同时也是扩大就业的重要途径。在表(一)中，直接从事房地产开发的企业有10余户，但直接从事建筑施工、评估、测绘、监理、拆迁、劳务、物业服务的企业70余户；而与之相关的与房地产行业配套服务的还有装饰装潢，中介等行业，与房产住宅相关的分散的如小区园林养护，修理，清洁，保安，绿化等。同时，房地产市场的快速发展也使本市商业，建材等行业创造了极大的市场空间。我们从以上可以看到，房地产市场的不断发展为房地产相关行业创造了发展空间，推动了与房地产行业关联企业的发展，扩大了就业岗位，也创造了就业机遇。
三、房地产业发展的建议我市作为湖北省统筹城乡发展的七个试点县市之一，进一步加快房地产业发展对我市实现“二个率先”重要目标有很大的促进作用，但应努力进一步加强规范引导，加强宏观管理，使市民居者有其屋，因为仅靠本地人员的购买力是有限的，还是吸引外来人员的购房热情，才能使这一产业发挥更大的作用。一是要政府进一步加大廉租房、经济适用房建设力度和步伐；二是进一步加快城市老旧城区改造，加大闲置土地利用率；三是相应控制商品房开发，特别是大户型的商品房开发；四是在已形成的住宅小区加快物业服务，环境配套的措施；五是对外加大宜都市宜居环境的宣传力度。备注：
一、本文不包括东阳光公司滨江小区，枝城港务局有限公司滨江小区，姚店镇红星小区(市法院旁)，红春民俗村；
二、本文所列不包括个人和个人合作自建但零星对外销售的住房；
三、本文中表
一、表
二、表
三、表
四、表五是作者根据公开的资料及调查的资料整理，表六根据市统计局公开数据整理；参与文献：
三、《宜都市房地产状况的调查与思考》。市房产局课题组，发表于2007年中共宜都市委办公室优秀调研文集
四、《住房制度改革打造“宜居之都”》宜都市房地产管理局发表于《宜都改革开放30年》，党史地方志办公室编p129。
五、2005-2009年国民经济和社会发展统计公报。
六、《宜都市房产分析报告》发布于宜都房产局政务公开网
七、《客观、全面、准确认识房地产业在国民经济中的支柱地住和作用》，孔庆平人民政协网不错，这篇调查报告写得蛮详细！根据帖子中的数据，大概算了一下，2003至今已经建成5778套房，但目前待建成房有6801套，还多过近七年高速发展的数量。而住房刚性需求基本已经释放完，但在房价增长大于收入增长的情况下，改善性需求肯定会被一定压制，在加上现有建完住房的空置率，未来要消化所有建成房，不适当降价就只能提高居民收入，或吸引外来人口。我姓崔，我哥叫牛A，我弟叫牛C，别问我是谁，烦着呢！希望您多发表点这样的文章。感谢三楼的一语中的的评价.因为文章中得出的结论就是这了董事长灌水专业户楼主俩太伟大哒。不服不行啊，分析得如此透彻六楼你伟大,耐烦读完哒,谢谢要怎样提高老百姓的收入,房地产在怎么重要,只是造的过程中才能产生GDp,没有人买的话,不可能一直造下去,要有一个良好的可持续发展的社会环境与产业基础,别人才能到宜都来投资与生活,这才是考验宜都政府领导们的执政能力,要使老百姓能真切的感受到没有后顾之忧,手里的钱才能拿出来消费.不是有多少多少高端的空楼盘造就宜都的辉煌.：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：qiang：呵呵，明年宜都房价肯定会轻微地震这个调查报告好！助理3级名。颍川堂路过也看过！活着本身就很有意义，挣扎是为了活的有趣一点！楼主的用心！楼主很强大很给力。！工资怎么都涨不过房价很不错。认真的看完。希望楼主以后多出时评怎么没有什么人评论?深圳宝安区的小产权房88-98平米，高层电梯房，售价是12-15万，一路相隔的有红本的房产，84平米房售价是109万，所以我认为这些钱都是被政府收去了，现在出来要调控房价的也是国家，这叫贼喊抓贼。助理1级烟酒生又见一片浮云任何蔑视重型机车的人我都视他为粗糙的灵魂