下面是范文网小编整理的分析工业地产盈利模式范文3篇 房地产企业盈利模式分析，欢迎参阅。
分析工业地产盈利模式范文1
实施工业地产招商也需抓大放小
工业园招商成功与否无疑直接影响着园区的生存。工业地产招商应建立在市场调查的基础上，针对细分客户，制定符合客户需求的软硬件条件，并以适当的政策优惠促成合作。
在当前的经济形式下，全球性的金融危机所带来的新一轮经济组织形式的重构，必将是一个复杂多变和漫长的过程，逐步将影响到以实体经济为主的中国，尤其是对以产业聚集为手段、产业成本为竞争力的园区化发展，有非常深远的影响。
招商而来的企业不仅要让他们赢得短期收益，更要有可持续发展的空间，让投资获利空间远远超过风险成本。这一切都须建立在良好的策划前提下，首要是确立目标才能有的放矢。确定目标包括三个方面:第一，要达到的目标是什么；第二，围绕目标进行随后的一切工作；第三，考察目标是否得到了实现。
在制定园区的定位策略上，应考虑园区已发展至何种阶段，从其发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的路径演变，这其中存在一些差异，涉及地理位置、物流、配套等多方面的因素，但园区最重要的功能是帮助企业解除后顾之忧。
在定位招商对象的工作上，注重引进并培育龙头企业发挥集群效应，抱团经营，资源共享。同时注重集结产业链的上下游。对于中小企业自然会因此而聚集过来，这是一种“抓大放小”的策略，同样也可以运用在宣传方式上。
在这个广告无孔不入的年代，如何增加曝光度，建立美誉度和知名度，无疑最为便捷的就是网络途径，选择专业度高、受众面广、影响力强的媒体，才能一招制胜。中工招商网作为工业地产行业门户网站，致力服务于全球投资商来华投资咨询，并提供项目调研、定位、策划，客户对接、洽谈、签约直至投产一体化服务。为工业地产招商提供一站式服务，同时也是专业人士进行工业地产交易、产业研究、信息交流的首选平台。
分析工业地产盈利模式范文2
盈利模式分析
目前A 股农药上市公司大体上可以分为中间体、原药和制剂三大类。其中农药中间体随着含杂环、高效、低毒农药的不断上市，发展很快，但多为初级中间体的生产厂家，毛利率较低，而高级中间体多需要进口，目前上市公司主要包括联化科技、湖南海利；原药技术壁垒相对较高，国内企业多为仿制国外已过专利保护期的原药产品，竞争激烈，毛利率较低。不过，随着我国农药产业政策的发展和企业的积累，已有部分企业可以研发和生产一些重要的中间体原料及使用原料做混配工作，进行市场拓展，如扬农化工、利尔化学等；与农药原药不同，农药制剂的质量并不仅仅取决于使用原药的质量，而是在很大程度上取决于生产企业选用助剂的质量和技术水平，技术壁垒相对较低，国内已有部分龙头企业能够做一些制剂方面的研发工作，如诺普信，毛利率明显高于国内的原药和中间体生产企业。
正如我们前面所言，企业产业链越长，竞争力越强。从原料到中间体再到原药的生产过程体现技术密集的特点，而原药到制剂的生产更多的体现企业在营销及品牌上的优势。
从价格走向品牌
农药经销商更愿意推广有品牌的农药产品，从农户的角度而言，农户开始逐步从关注产品价格到关注产品药效，因为相对于劳动力成本而言，农药价格是不敏感的，好的产品施药后效果好，无需重复用药，药效差的产品，需重复用药，而重复用药会增加劳动力成本，因此会得不偿失，所以农户开始注重有品牌的农药产品，作为零售商，在利益得以确保下，经销品牌农药，效果好，农户认可，从而带来销量增加，更能够实现利益最大化，所以作为零售商，也热衷于销售有品牌的农药产品。
原药看技术
目前，大部分原药品种都有过剩嫌疑，国内农药企业正真具有研发能力的企业少之又少，大部分企业的研发主要还是建立在对引进技术消化吸收的基础上，很多企业的技术开发更多的是在生产过程中的工艺创新，国外动辄几亿美元的研发投入，在国内可能也不太现实，因而，对原药企业来说，对后专利药的研究和紧密跟踪以及对引进技术的优化，以最低的成本生产出更高含量的原药产品是可行之举。
制剂看渠道
制剂行业是制剂生产企业、经销商和零售商利益共同博弈的结果，在目前的农药销售模式下，经销商作为销售主导的地位还无法撼动，在国内松散的土地耕作模式下，经销商是有其存在的合理性和必要性，从国外的农药的发展经验来看，直销模式是建立在土地大规模集中的大背景下的；现在国内很多企业想通过农资连锁和直销模式来越过经销商这个环节，这是一个积极的探索，但如何处理和零售商的合作关系、费用控制、人员匹配、风险管理、单个店面规模经济性是必须要考虑的问题，农药经销新模式的探索将任重而道远。
分析工业地产盈利模式范文3
工业地产
第一章 概述
一、含义
指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
二、发展
《2013-2017年中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》数据显示，在产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业园区建设以及住宅地产受到宏观政策调控等诸多因素的影响下，工业地产需求稳步上升，投资价值逐步显现，工业物业的租售价格稳步上扬。
以上海市为例，2010年上海整个工业物业市场租金走势呈上涨态势，其中第三季度的增长幅度达到了高峰，租金均价的环比增长率高达%。工业地产行业保持了良好的发展势头。
首先是国内房地产企业进军工业地产，住宅地产强势调控的重压，及商业地产“跃进”的隐忧，国内房企开始将目光投入到工业地产领域。据不完全统计，目前，大约有15%的传统房地产开发商转投工业园建设项目。其次，大量国际资本看准中国市场，纷纷加大对华投资力度，如普洛斯、安博置业、丰树地产以及嘉民集团。第三，私募基金、风险投资以及信托等融资手段进入中国工业地产领域，给工业地产带来新的融资方式。前瞻网分析认为，投资主体热衷于开发工业地产，与工业地产开发成本较低有关。工业地产的土地投入相对较低，基准地价只是商业地产用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比要低很多，未来工业地产的投资主体必将多元化。
三、分类
重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。
四、特性
投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报。
五、策划
工业地产策划是对工业园区或仓储物流、厂房进行前期考察立项，园区规划、建设、招商推广、进驻后物业管理的统筹。
工业地产策划是区别于房地产、商业地产策划等的另一新兴地产策划。目前我国的工业地产策划市场不太成熟，需要不断完善。工业地产策划覆盖我国西南地区、珠三角地区以及长三角地区的多个工业重地。
工业地产策划，包括战略规划、开发运营、投资融资、招商推广和管理咨询服务。
第二章 开发模式
一、工业园区开发模式
目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。
二、工业地产商模式
指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。
三、主体企业引导模式
指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
如上海金山的上海石化工业园区。
四、综合运作模式
指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
五、私人业主开发模式
目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持
续上扬，其利润回报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。
第三章 盈利模式
一、主要以土地溢价增值而获取利润
投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。
二、进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。
三、通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式
工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。
第四章 国内发展
一、我国工业地产的兴起
国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；
国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政
策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。
二、我国工业地产的发展现状
1、我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚。
地方工业用地：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展
工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。
圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。
2、作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题
①“明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、东莞等。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。”
②招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢”
③贪大求洋，面子工程
④资金供应链不完善，融资成瓶颈。
三、工业地产的发展趋势
1、发展趋势的影响因素
①政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力企业；
②市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；“世界工厂”的确立，对工业的重视；
③发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益；
④投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。
2、中国工业地产未来发展趋势
①政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。②国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。
③由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。
第五章 商业模式
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
第六章 招商法则
1、营商：从筹划、管理、建设角度构建项目招商资本
2、诱商：设置诱因，诱惑商家
3、引商：以造势、喧势的方式经营注意力
4、链商：打通产业链的上下游，链接更广泛的商家
5、聚商：以近交的方式，一次性网罗目标商家
6、洽商：情感招商，攻心为上
7、招商：制定招商政策，深度诱惑商家
8、选商：选择符合定位与业态的商家