商业调查报告 篇1
地铁商业调查报告
调查课题一：各地地铁商业现状
调查目的：了解地铁商业的布局特点
调查途径：现场踩点
拟解决的问题：
1、北京、上海的地铁商业布局特点？
2、地铁商业经营的主要业态？
3、地铁各站人流量与商业布局的关系？
4、地铁各站站外商业设施与地铁站内商业布局的关系？
调查结果：见调查表
1基本结论：
1、地铁站台除了自动售货机、报摊（占地2平方米以下）、流动WC外，基本上不设其它商业。原因是站台的上下人流量较多，而且快，站台面积又相对小，不适于设商业，造成人流滞留，影响乘座。
2、北京地铁的商业业态十分单一，５家连锁经营瓜分了为数不多的商业点，它们是：物美便利、凯丝恩贝西点店、四星音像、盈采冲印和百万庄园（经营汉堡、冷饮、电话卡等），其中盈采冲印多数已经关闭。
3、北京现有的地铁由于历史较早，商业布置远比上海单一，而且商业面积很少，集中在站厅售票点的两侧。而上海地铁的商业面积很大，而且经营业态十分丰富，几乎涵盖了所有的业态，但主要还是以服装、便利店、通讯产品、书报亭、书店、自动取款机、自动售货机、食品、小饰品为主。
4、过道原则上不设商业，除了上海地铁一号线莲花路站等极少站点。过道宽度约６、７米，隔出米－２米宽度作为商业点，在人流量不是最大，但也不少的站点是十分合适的，从现场看（观察时间为８：１５高峰时段），过道商业点的设置对人行畅通几乎毫无影响。但商业面积不大，约２０平方米，这是合理的，一方面不会形成人行障碍，另一方面由于人流量不是很大，过多的商业面积也是浪费。
5、上海地铁站厅商业的挖潜面积相当大。主要集中在以下几个位置：
（１）站厅通往站台的楼梯口两侧。几乎每个站点都有，整个站厅的宽度在２０米左右，两边人行各占６－７米，楼梯口宽度约８米，向前挖潜５－６米，可设置４０－５０平方米，两边共可挖潜８０－１００平方米。
（２）站厅人行道的内侧。在宽度６－７米的人行道上分割出１.5－２米宽
度作为商业点。每站都可挖潜１００平方米左右，分割成６－１０平方米的小面积。
根据现场观察（高峰时段），这些商业点对人行无影响。
6、北京地铁由于各种原因，地铁内商业设置单一，面积少，与站外商业设施几乎无关联。
上海地铁商业点的布置从业态和面积上来说，几乎与站外商业的分布情况无关联，各个站点的商业业态和面积与站外无互补关系，亦无关联关系。面积
几乎差不多，业态也一样，而且同一站点会有竞争出现，即有几个经营内容相同的店。
7、上海地铁的商业面积与人流量的关系也不明显。但是可以归纳出以下规律：（１）换乘站由于人流量巨大，先保证人流的畅通，商业点很少甚至没有。
如地铁一号线与三号线换乘的上海南站站、与地铁二号线换乘的人民
广场站。
（２）非换乘站人流量大的站点，商业业态丰富，商业面积很大，如地铁一
号线的徐家汇站、地铁二号线的陆家嘴站，拓宽的商业面积很大，徐
家汇站有３０００平方米以上的拓宽商业面积。
8、我们本来认为不适合在地铁内的商业业态如餐饮，从上海的情况看，也可以做，但是面积规模不大。知名连锁只有麦当劳在地铁一号线锦江乐园站设了一个店。可能是经营上的原因，但开店条件限制上的可能更大，因为排风、电力配备上的问题。
9、上海地铁的连锁经营店不少，主要有食品的福满香、克莉丝汀、黛特玲；明君书店、大旭内衣等，但缺乏知名企业的参与。
调查课题二：地铁五号线商业设置和相关重要数据
调查目的：了解地铁五号线的设计，提出商业面积挖潜、拓宽的可能 调查途径：到相关单位获取设计图纸、参照上海地铁的商业布置情况 拟解决的问题：
１、地铁５号线的商业面积拓宽和挖潜的可能，现有方案的合理性？ ２、不同商业业态对电力、给排水、通排风等配套的要求？
３、各个站点的人流量预计？
调查结果：见调查表２和相关资料（地铁新线商业规划设计情况汇报）基本结论：
１、由于设计方案已定，而且进入了施工阶段，更新设计的可能性不存在。２、北京城建院和市政院已经根据工程的实际情况，做了五号线的商业规划共５
０００多平方米，其中由于地质条件等原因拓宽的可能性不大，但挖潜的余地应该是存在的，等拿到设计图纸后在出方案。
3、相对于设计的人流量估算，现有商业面积偏少，租赁市场看好。
调查课题三：地铁五号线沿线站点实际情况
调查目的：了解地铁五号线各站点的站外情况，为各站点的商业布局提供依据。调查途径：现场踩点
拟解决的问题：
１、各站的区域情况如何？是商业区、居住区、商务区、混合区、远郊区？
调查结果：见调查表３
基本结论：
１、离城区较远的宋家庄、刘家窑、太平庄等站是大型居住区域，商业分布
少，地铁商业应当有很大的潜力。
２、线路的设置比较合理，贯穿了老城区热闹区域和新的大型居住区域，人
流量将很大。
调查课题四：地铁商业的招商、管理
调查目的：了解地铁商业管理的特点和成本情况、招商的方式
调查途径：北京地铁商贸公司管理人员、上海地铁亚太盛汇地铁商场招商方式实地调查
拟了解的问题：
１、地铁租金的水平？
２、经营的情况？
３、地铁商铺的招商方式？
调查结果：
１、北京地铁的租金水平很高，不到400平方米的商业面积出租收入是每年300万元，合21元/天/平方米，而实际的市场价应该是每年400万元，合28元/天/平方米。
２、原来地铁一号线西单站站厅的商业网点共553平方米，2003年的租金收入为300万元，合15元/天/平方米。而实际上的租金应该为400万元，最好的一年租金为500万元。
３、北京地铁商业主要是５家连锁：物美便利、凯丝恩贝西点店、四星音像、盈采冲印和百万庄园（经营汉堡、冷饮、电话卡等），其中盈采冲印多数已经关闭，其它几家经营状况良好。
４、上海地铁的租金水平为15元/平方米/天左右
５、地铁商业的经营方式有3种：
（１）一般招租
（２）包租给另一方
（３）自营
基本结论：
１、地铁商铺的租金水平很高，开发地铁商业前景看好。
２、地铁商业的经营状况普遍良好。
调查课题五：地铁商业的投资分析
调查目的：地铁商业的项目可行性初步分析
调查途径：翻阅相关资料、租金水平的现场打听
拟了解的问题：
１、一般地铁商铺的租金水平？
２、成本和赢利分析？
调查结果：见（北京地铁新线商业投资项目背景）
基本结论：
１、项目的投资回报率是%
２、项目是可行的
商业调查报告 篇2
寿险市场调查分析
随着中国经济的迅速发展，中国居民家庭收入不断提高，保险意识不断增强以及我国保险行业的对外开放，保险已经受到了越来越多的关注。同时，保险行业也将面临着前所未有的挑战，为了开发出更好的保险产品，完善保险各项制度，以便满足人们的保险需求，此次，特对人们的保险意向展开了调查。
此次调查主要针对人们对各类寿险产品的保险意愿，城市居民保险消费习惯和态度等进行分析探讨。主要选取了父母年龄阶层的中年人以及部分在校学生和老年人为调查对象，进行了小范围调查。渠道包括直接问答、网上投票、电话咨询等方式。此次调查具有一定的参考价值，这些数据报告可以在一定程度上帮助保险企业了解保险市场需求结构变化及发展趋势，有助于开发适合市场需要的保险产品，有助于更好的了解消费者的保险意识和需求状况。
在传统的观念中,我们都知道，中国家庭抵御风险的意识和能力都很低,御险资金主要来源于存款和亲友借款,商业寿险尚未成为大部分中国家庭抵御风险的主要手段。其中储蓄仍然是中国人最主要的投资手段。可喜的是，根据此次调查结果，寿险中的商业医疗保险已经引起了人们的足够重视。在人们保险购买意向的选项中，几乎100%的人都勾选了商业医疗保险。这可能是由于现在家庭结构、社会制度的转变引起的。现代社会医疗保险明显不足，尤其针对社会保险没有覆盖的地方，我们应该加强商业医疗保险的宣传。
但是对于医疗保险保费接受程度还普遍较低，50%以上得让人选
择了50~100元/月，这可能与调查人员的收入水平有关，大部分调查成员的家庭年收入是10~16万。这些人大部分是知识分子，对商业医疗保险有一定的了解，但是对具体补偿方法及内容还不甚清楚。在保险营销时应特别注意将条款内容讲解清楚。例如，有调查者反应，曾经购买多份医疗补偿保险，却未得到足够的赔偿。这与保险营销人员在销售保险时未将医疗保险的“补偿”性质讲清楚不无关系。这样一次保险想必给这位被保险人留下深刻印象，其以后购买保险则很有可能不会轻易相信。因此，保险销售时务必要做到坦诚相待。
另外，人们对医疗保险的覆盖率和资金监管的透明度上还不是很满意，很多人因为信不过保险公司而选择不投保。因此，树立一个良好的保险公司形象就显得很有必要。在购买保险产品时，人们似乎更信赖品牌公司。调查中，人们对太平洋、平安和人寿等保险公司显得信赖有加，三者在消费者心目中的地位基本相当。数据还显示，人们对寿险服务的总体水平还是比较满意的，关键是目前的保险产品还难以满足消费者日益增长的、多层次的保险需求。
在这次调查结果中，除了经济收入和个人购买意愿外，还有其他一些影响人们购买保险的因素，影响程度从高到低依次为：保险产品的特色、公司的口碑、售后服务、寿险公司售后服务以及公司实力。
对于其他商业寿险业务，其实际客户群仍以中高收入家庭为主。现有寿险消费群体的特征为：家庭学历较高、一般担任企事业单位的管理者或者从事普通白领工作、家庭月收入水平5000元以上、消费能力稳定的两口之家。有子女家庭是寿险的主要潜在消费者。
通过本次调查，主要得出以下结论：
1、人们对于寿险尤其是商业医疗保险的作用有一定程度的了解；
2、保险业务在群众中得到了比较广泛的开展，市场得到开发；
3、相当部分人存在着购买保险的意愿；
4、县域居民保险市场需求潜力较大、需求差异大；
5、保险业发展存在着一些矛盾和问题：
例如居民获得保险知识的渠道较单一，多来源于保险公司业务员及亲朋好友介绍，较为片面。而保险公司或业务人员在推销保险过程中也存在提供信息不确切或不全面的情况。这使得人们对保险公司和保险业务人员的信任程度不高。
另外，保险业在险种、价格和服务等多方面与人们的要求还存在较大差距。保险业务中一些具体工作仍需要改进或改善。比较突出的如保险条款过于繁琐不易看懂的问题等。
6、保险业务进一步扩大仍然受到多方面因素的制约。